<상위 1%만 알고 있는 돈 버는 지식산업센터>에서는 좋은 지식산업센터를 고르는 방법을 알려 준다. 지식산업센터는 임대 수입과 시세차익을 동시에 노릴 수 있는 수익형 부동산으로, 업무 시설이라 불황에도 끄떡없으며 대출 규제가 적어 소액으로 투자하기 좋다. 역세권, 도로변에 최근 준공된 물건 중에서 내부 인테리어와 호실 위치 등을 고려해야 한다.
안정적인 임대 수입과 시세차익을 동시에 누릴 수 있는 투자처
내 몸이 아프거나 경제 여건이 나빠져 수입이 없어지더라도 임대 소득이 있다면 걱정하지 않아도 된다. 그래서인지 선진국에서는 우리나라 아파트처럼 매도를 통해 시세차익을 남기기보다 임대료가 정기적으로 들어오는 수익형 부동산의 선호도가 높다고 한다. 수익형 부동산 중에서도 상가나 오피스텔은 곳곳에 지을 수 있어 시장 상황이 좋다면 공급이 많아지고 수익률이 하락하면서 매매가가 잘 오르지 않지만, 지식산업센터는 아무 데나 지을 수가 없어 안정적인 수입을 가져다줄 뿐 아니라 매매가의 상승으로 인한 시세차익도 기대할 수 있는 좋은 상품이다. 과거에는 제조업이 우세하여 아파트평 공장이라는 용어가 쓰였지만 요즘 지식산업센터는 오피스와 흡사해서 1~10인 규모의 소형 창업, 온라인 비즈니스, 지식콘텐츠 사업 등이 성황을 이루는 요즘 같은 상황에는 투자자뿐 아니라 사무실을 얻고자 하는 사업자도 눈여겨볼만하다. 지식산업센터는 정책이 바뀌더라도 규제가 덜하고 월세 수익과 시세차익을 동시에 거둘 수 있는 부동산 틈새시장으로, 산업단지 외에는 매입 조건도 까다롭지 않아 개인투자자가 손쉽게 접근할 수 있는 유망한 투자 상품이다. 지식산업센터의 과거와 현재부터 미래 예측까지, 전문가의 냉철한 분석을 통해 배우고 투자 인사이트를 얻을 수 있다. 개인투자자, 지식산업센터나 사무실, 공장의 실수요자에게 특히 큰 도움이 될 내용으로 이루어져 있다. 저자 김성혜 씨는 2002년부터 부동산중개업을 시작하며 부동산 시장에 뛰어든지 20년이 넘은 전문가이다. 지식산업센터를 중개하기 시작한 것은 2008년부터인데 건국대 부동산대학원에서 석사학위와 박사학위를 취득하면서 서울시 지식산업센터의 투자 특성에 관해 연구해 왔다. 지식산업센터 전문가로 한발 먼저 이름을 알린 그녀는 구리치와 포천시 등 경기도 지자체 등에서 부동산 전자계약시스템을 강의하였고 공인중개사 연수 교육과 실무 교육을 담당하고 있다. 이번 책에서는 아파트와 오피스텔처럼 경쟁이 치열하지 않으면서 초보자도 소액으로 도전할 수 있는 지식산업센터에 대해 살펴보고자 한다.
불황에도 굳건한 수익형, 업무용 부동산
지식산업센터가 알려지지 않은 이유는 분포 지역이 제한적이기 때문이다. 서울은 성동구, 송파구, 영등포구, 강서구, 구로구 등에 밀집되어 있어 광진구, 동대문구, 동작구, 서초구 등에서는 찾아보기 힘들다. 지식산업센터가 없는 지자체가 훨씬 많아 공급이 제한적이라는 점에서 매력적이다. 강남이나 마용성 등 좋은 입지에서는 수억 원이 있어도 마땅한 투자처를 고르기가 힘들지만 지식산업센터는 수천만 원 대부터 투자 가치가 있는 물건을 고를 수 있기에 사무실을 임차해서 사용하고 있는 기업 운영자나 서울에서 주택에 투자하기 어려울 정도의 시드를 가진 사람이라면 좋은 대안이 될 수 있다. 또, 상가나 오피스텔보다 어렵지 않고 수익 면에서도 나은 경우가 많다. 특히 업무용 부동산은 불경기에도 굳건하다는 장점이 있다. 상가, 공장, 창고, 사무실 등의 업무용 부동산은 단독, 다가구, 아파트 등 주택시장과 비교해 등락이 심하지 않다. 불황에도 일은 해야 하고 먹고살아야 하기 떄문에 업무용 부동산의 임대차, 매매 수요는 늘 꾸준한 까닭이다. 또, 업무용 부동산을 매수할 때는 대출 규제가 거의 없어서 불경기에는 주택보다 낫다. 수익형, 업무용 부동산은 불황기에 더 빛이 나고 고령일수록 갖추면 좋은 자산이다. 불황기에는 여의도나 강남 등 비싼 입지에 사무실을 임차하여 사용하던 회사들이 인근의 지식산업센터로 옮겨오는 경우도 많아서 불경기에도 잘 침체되지 않는다. 공용시설이라 전문 업체가 청소 등의 관리를 맡아주고 관리사무실과 보안 업체가 따로 있으니 쾌적한 업무 환경을 누릴 수 있다.
역세권, 도로변, 연식, 인테리어 등 좋은 지식산업센터를 고르는 방법
지식산업센터에 투자할 때 눈여겨봐야 할 포인트는 무엇이 있을까? 지식산업센터는 소유주가 호실별로 다르고 분양가가 오르면서 주변 시세를 끌어올리는 점 등 많은 점에서 아파트와 비슷하다. 지식산업센터는 일반적으로 한 호실에 주차가 한 대 배정되므로 회사 대표를 제외하고 직원들 대부분 대중교통을 이용한다. 따라서 역세권의 지식산업센터를 우선해야 한다. 단, 개통 예정인 지하철역은 언제든 변동이 생길 수 있으므로 이미 준공이 된 역이어야 한다. 또, 업무지구와 가깝고 도로와 인접한 곳의 입지가 좋다. 규모가 어느 정도 되는 곳이라면 조경도 좋고 회의실, 자전거 보관소, 창고 같은 부대시설을 이용할 수도 있고 식당, 헤어숍, 병원, 세무사 사무소 등의 지원시설이 입주해 있어 편의를 도모할 수도 있다. 같은 건물 내부라면 기왕이면 뷰가 좋은 호실이 개방감도 있고 채광고 좋고 서비스로 제공되는 발코니 면적도 이용할 수 있어 선호도가 높다. 시스템 에어컨 등의 시설은 물론, 도어록과 탕비실 등 사무실 내에 인테리어가 되어있는 호실이라면 추가 인테리어 비용도 아끼도 직원들에게 쾌적한 업무 환경을 제공할 수 있다. 매매가는 보통 다 그만그만한 이유로 형성된 가격이라 크게 문제가 없는데 유독 가격이 낮은 물건이 있다면 이유를 살펴봐야 한다. 지식산업센터는 준공업지로 일조권 제약이 없기 때문에 옆 건물이 바싹 붙어 있는 등의 문제도 있기 때문이다. 건축비는 항상 물가 상승률보다 높은 상승률을 보인다. 토지 대금, 자재비, 인건비 상승 외에도 건축 규제 등이 있어 내진설계, 친환경 자재 등을 갖춰야 하기 때문이다. 이렇다보니 신규 분양하는 지식산업센터의 가격은 점점 높아지고 있고, 기존의 지식산업센터 또한 그 매매가를 좇아갈 수밖에 없는 형국이다. 연식이 오래되지 않은 물건을 매입하고 임대 수입으로 대출 이자를 부담하면서 기다리면 신규 분양에 따른 시세 상승이 있을 것이라 본다.
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