<마흔 전에 부동산 부자가 될 수 있는 5가지 방법>에서는 도심에서 40년 넘은 오래된 주택을 찾아 저렴하게 사들인 다음 단점을 상쇄하고 가치를 극대화하여 좋은 건물을 만드는 방법을 소개한다. 이런 방법으로 소액으로 서울의 건물주가 된 밀레니얼들의 이야기이다.
소액으로 서울에서 건물주가 되는 밀레니얼의 부동산 투자 방법
서울 아파트 중위값이 9억원 대인 시국에 건물주라는 단어는 일반인들에게는 인연이 없는 먼 이야기로 들릴 것이다. 그런데 자본금 1~3억 원으로 서울의 건물주가 되는 젊은 사람들이 있다고 한다. 대한민국은 단시간에 많은 발전을 이룩해왔고 급격한 경제 성장의 결과 지금 서울은 전체 건물의 40%가 준공 30년이 지난 노후 건축물이나 도심이 낙후되어도 더는 대규모 개발이 불가능하고 고령화와 인구감소가 빠르게 진행되고 있기에, 저자는 밀레니얼인 젊은 세대의 투자는 과거 부모 세대와 달라야 한다고 강조한다. 우리보다 인구 감소와 고령화를 먼저 겪은 세계의 메트로시티들을 보면 세 가지 공통점이 발견된다. 첫째는 도심의 빈집과 노후 건물이 늘어나 문제가 된다는 것, 둘째는 직주 근접을 위해 도심에 인구가 집중되어 주거 비용이 높아진다는 점, 셋째는 소규모 개발인 재생사업이 도심 개발 트렌드로 자리잡는다는 것이다. 앞으로 대한민국의 인구와 도시가 어떻게 바뀔지 관심을 가지고 생각을 확장한다면 기회는 분명히 있다. 이 책의 저자중 한 명인 하선 씨는 경매로 부동산 투자를 시작해 부동산 중개, 부동산 PF, 시행사 기획, 법인 자산관리 등을 두루 경험한 전문가로 한남동 단독주탱과 골프장, 레지던스 호텔, 용인 타운하우스 개발 사업 등에 참여한 경험이 있다. 공동 집필한 효연 씨는 한남동, 관악구, 강남구, 중구에서 근린생활 시설, 단독, 다가구 주택 등의 상품을 건축하고 매각을 진행한 경험이 있으며 주택의 용도 변경을 하기도 했다. 두 저자의 전작인 <어른살이를 위한 진짜 교양, 부동산 유치원>이 부동산에 대해 전혀 모르는 청년 세대를 위한 기본 지식을 중점적으로 다루고 있었기 때문에 초보자가 흔히 접하는 부동산에 관한 이야기를 할 줄 알았는데 빌라 한 채 값으로 서울에서 건물주가 될 방법을 공개한다니 복잡한 부동산 이야기를 어떻게 풀어줄지 기대되는 마음으로 보게 된 책이다.
도심에서 낡은 주택을 찾아라
시장의 기본 개념은 수요와 공급 법칙을 살펴보면 답이 있다. 일자리가 많은 지역은 공급이 수요를 따라자지 못하기 때문에 서울 부동산 시장, 특히 강남 부동산 시장의 가격이 유지되거나 상승되는 것이다. 수도권과 서울의 주택 수요는 다르다. 수도권 지역은 서울로 진입하려는 대기수요로 봐야 하기 때문이다. 그러나 서울에 주택을 공급할 수 있는 지역은 한정되어 있는데다 서울을 중심으로 2018년 대비 주택건설인허가 신청 건수가 줄어들고 있으므로 향후 수년간 공급이 많지 않을 것이다. 반면, 한 지역에 미분양 물건이 많다면 수요에 비해 공급이 많은 것이므로 인근 지역과 동일 수급권 내에 있는 미분양 물건도 확인해야 한다. 현명한 의사결정을 내리려면 부동산의 본질을 파악하고 정부의 정책과 제한된 법률을 확인하여 각 부동산의 가치를 잘 판단해야 한다. 부동산은 새로운 경제적 가치를 만들어내는 공간이므로 토지가 가진 위치의 특성을 이해해야 한다. 다수의 사람들이 아파트와 신축에 관심이 몰려 있으니 우리는 도심에서 40년 넘은 오래된 주택을 찾아야 한다. 각 지역마다 차이는 있겠지만 도심 속에도 낡은 건물이나 빈 집은 반드시 존재하며 낡은 건물이 포함된 부동산 가격에서 건물 가격은 거의 0원에 가깝다. 소형 주택을 건축하는 관계자들은 북쪽에 도로를 접한 곳인데, 북쪽 도로와 접한 토지는 동, 서, 남쪽과 접한 토지에 비해 일조권의 법률적 제한을 덜 받기 때문이다. 이처럼 면적이나 가격이 동일하다면 사용할 수 있는 공간을 더 확보할 수 있는 토지가 더 가치 있는 것이다. 또, 요즘 들어 노후 건축물 리모델링 사업에 관심을 보이는 사람이 부쩍 많아졌는데 장기적인 안목으로 접근하면 신축이 유리하다. 먼저 신축에 대한 사업성을 검토한 후 리모델링에 대한 사업성을 검토하기를 권한다.
싸게 사서 크게 벌어라
가장 어려운 것이 수익이 나는 곳을 찾는 위치 선정일 텐데 확신이 들 때까지 지역의 특성을 분석해야 한다. 서울시 도시재생 전략계획을 살펴보며 관심 지역을 찾아내고 정보를 수집한 다음 가격 변동 추이를 보고 객관적인 관점으로 정리해야 한다. 관심 지역이 생겼다면 보도자료를 통해 계속 확인하고 현장을 발로 뛰며 지역을 파악하려는 노력을 해야 한다. 하지만 내가 보기에도 남이 보기에도 좋을 만큼 상태가 우수한 물건이라면 싸게 사들이기는 어렵다. 저렴하게 사들여 적은 자본으로 최대한의 수익을 보려면 단점 때문에 남들이 매입하기를 망설이거나 포기할 만큼 저평가된 물건을 사야 한다. 그런 다음 단점을 상쇄시키고 가치를 극대화할 수 있으면 된다. 오히려 저렴하게 사들여서 좋은 건물을 만들 수만 있다면 크게 벌 수 있다. 저자가 주로 추천하는 것은 작은 평수의 낡은 단독주택이다. 부동산의 가격은 가치를 반영한다. 건물의 컨디션이 좋고 내관과 외관이 모두 훌륭하며 임차인에게 인기를 끌어 공실 걱정이 없다면 사고 싶어 하는 사람들이 나타날 것이고 원하는 사람이 많을수록 가치는 올라갈 것이다. 꼬마빌딩은 다주택 과세를 피할 수 있고 종부세 과세 대상이 될 가능성도 적기 때문에 인기가 높다. 매도하기보다는 직접 거주하며 다세대 주택이나 상가주택을 갖기를 원하는 사람들도 있는데 부동산은 환금성이 낮으므로 언젠가 매도할 날을 고려하여 유지관리하는 것이 좋다. 문이나 건물 외벽만 바꿔도 건물 이미지가 바뀌므로 잘 관리하여 많은 사람들이 탐내는 건물을 만든다면 성공적으로 엑시트할 확률이 높아질 것이다.
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