부동산 투자를 할 때는 매입 전에 세금 계획을 세우는 것이 중요하다. 책 <절세의 모든 기술 부동산 법인에 있다>에서는 부동산 법인을 세워 취득세, 재산세, 양도소득세, 법인세, 상속세 등 각종 세금을 절세할 것을 권장한다. 강의 경험이 풍부한 세무사에게 법인을 통한 절세를 배울 수 있는 책이다.
부동산 법인으로 절세하려는 투자자를 위한 실무 지침서
몇 년 전 강력한 부동산 규제가 계속되자 개인이 부동산 법인을 설립하는 경우가 많아졌다. 그런데 투자자들은 부동산의 가치가 상승할 것이라고 여겨서 구입하면서 절세에 관해서는 뒤늦게 고민한다. 더구나 부동산은 손실이 나도 세금을 내야 한다. 소득이 오르지 않아도 국가 재정을 지출할 일이 많아지면서 세금이 필요하고 재산적 가치가 있는 대상이라면 손쉽게 세금을 부과할 수 있다. 합법적으로 현명하게 절세하려면 세금 공부가 필요하며 부동산 투자 후에 내 손에 남는 소득을 극대화하려면 절세의 중요성을 먼저 인식한 다음에 투자를 해야 한다. 투자를 잘해서 소득을 늘리는 것이나 절세를 잘해서 비용을 감소시키는 것이나 순서가 다를 뿐 결과는 비슷하기 때문이다. 세금은 종류도 다양하고 내야 하는 금액의 크기도 다른 만큼 가치가 상승할 투자 대상을 찾기 위해 부단히 노력하는 만큼 부동산 취득부터 보유, 처분 단계까지의 세금을 미리 예측해 절세 방안을 마련해야 한다. 일반적으로 세금 체계가 너무 어려워서 무엇부터 시작해야 할지 몰라 포기한 경우가 많았겠지만 이제는 이 책을 통해 초보 투자자도 부동산 법인을 설립하고 절세할 수 있는 기술을 배울 수 있다. 부동산 법인이 무엇이고 누가 어디서 어떻게 만들고 운영하는지, 언제 왜 만들어야 하는지 구체적으로 알게 될 것이다. 부동산 법인을 이용해 절세하고자 하는 투자자들에게 실무상의 지침서가 될 이 책의 저자인 이상욱 세무사는 삼성생명의 세무팀장으로 활동하면서 많은 개인기업을 세무법인으로 전환할 수 있도록 도왔으며 가람세무법인의 이사를 담당하고 있다. 뿐만 아니라, 경매정보지나 공무원 등을 대상으로 활발하게 강의 활동을 하고 있다.
부동산 법인을 설립해야 하는 이유
부동산과 관련된 세금은 취득할 때 발생하는 취득세, 보유 중일 때 발생하는 재산세와 종합부동산세, 판매할 때 발생하는 양도소득세, 사업소득세, 종합소득세, 법인세, 부가가치세, 판매하지 않고 증여할 때 발생하는 증여세, 증여하지 않고 사망했을 때 발생하는 상속세와 취득세 등 다양한 상황에서 발생한다. 언제부터 절세 준비를 했는가에 따라 세금이 크게 달라질 수도 있다. 최근에는 정부의 복지예산이 증가한 반면 세수는 줄어들고 있어 재정상 필요한 경비를 마련하기 위해 조세부담이 증가될 것으로 보인다. 이런 상황에서 미리 절세 준비를 하지 않는다면 보유 재산을 제대로 지키기 어려울 것이다. 개인은 소득세와 지방소득세 건강보험료 등의 사회보험료까지 소득이 많으면 최대 50% 가까운 세금을 부담해야 하지만 법인은 22% 정도로 개인 또는 개인사업자의 양도소득세에 비하면 세율 차이가 크다. 또 대표자의 급여나 퇴직금을 비용처리할 수 있다. 주택이 조정대상지역 중과세 대상이라면 부동산 법인을 운영하는 방법보다 양도소득세가 커지며 사업자등록을 했더라도 부동산 매매사업자의 세액계산 특례가 적용되어 부동산 법인을 이용하는 것과 절세 측면에서 큰 차이가 날 수 있다. 특히 부동산 법인의 장점 중 하나는 부동산 유지관리비용의 대부분에 관해서 개인 양도소득세에서 인정하는 필요경비보다 더 많은 지출을 인정받을 수 있다는 것이다. 단, 부동산 임대업 법인은 일반 법인에서 인정하는 접대비 한도의 50%만 인정한다. 절세 측면을 눈여겨보자면 부동산을 보유한 법인을 상속받을 때는 부동산 법인의 주식을 상속받은 것이므로 개인이 부동산을 상속받을 때와 달리 취득세가 발생하지 않는다. 소득이 늘어나는 사람은 재산도 늘어나 점점 세금이 많아지므로 이른 단계에서 절세 방안을 마련해야 한다.
법인 자금의 개인화에 따른 세금
모든 상황에서 부동산 법인이 개입사업자보다 절세에 유리한 것은 아니다. 부동산 법인으로 절세하는 경우 실효성에 대한 의문을 품는 사람도 있는데 법인세를 낸 다음 남은 재산을 개인이 가져올 때 소득세나 배당세 등을 내야 하는데 결국 개인사업자의 세금과 같은 것 아닌가 하는 우려가 큰 것이다. 그런데 개인은 세금을 일시불로 납부해야 하고 법인은 무이자 할부로 납부할 수 있다. 법인자금을 개인화하여 소득세를 낸다는 것은 세금의 일부만 미리 법인세로 내고 나머지는 오랜 기간 소득세로 나누어 납부하는 것이므로 법인이 유리하다. 이렇게 되면 세금으로 낼 돈을 사업비용이나 부동산 취득자금 등으로 활용할 수 있다. 또, 대표이사의 급여로 법인자금을 개인화할 때도 근로소득세가 발생하기는 하지만 급여만큼 법인의 경비가 늘어나 법인 소득이 줄어들어 세금에 큰 영향을 끼치지 않는다. 배당으로 법인자금을 찾을 때는 한 명당 매년 금융소득 2,000만 원까지 종합소득에 합산되지 않으므로 주주 수를 늘리고 매년 일정액을 배당받는 것이 좋다. 단, 배당소득은 법인에서 경비처리할 수 없으므로 필요한 경우가 아니라면 세금을 부담하면서까지 개인화할 필요는 없다. 그러나 다른 소득이 너무 많아 급여나 배당을 통한 법인자금의 개인화가 어렵다면 기다렸다가 임직원의 퇴직금으로 처리할 수 있는데 퇴직금은 종합소득에 포함되지도 않고 4대 보험도 적용되지 않는다. 법인 측면에서는 경비처리가 되므로 법인세를 줄일 수 있고 퇴직금을 지급하면 기업의 주식 가치가 크게 떨어지므로 상속세나 증여세 절세효과가 크다.
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