<내 생애 짜릿한 대박 상가 투자법>에서는 돈 되는 상가 투자에 필요한 전문가의 노하우와 돈이 되는 상가를 고르기 위해서 살펴봐야 할 체크리스트를 제공한다. 상권, 고객층, 임대수요 분석 등을 통해 전국 방방곡곡을 36만 km 이상 누빈 저자의 안목을 배울 수 있다.
전국 방방곡곡을 누빈 상가 전문가에게 배우는 상가 투자 노하우
부동산에서 초보자가 접근하기 어려운 분야를 꼽아보라면 많은 사람이 상가를 이야기할 것이다. 상권은 변화무쌍해서 상가 투자에서 성공하려면 많은 현장 경험이 필요하기 때문이다. 이 책에는 저자의 상가 투자 노하우가 담겨 있어 10여 년간 전국 방방곡곡을 자동차로 36만 km 이상 누비며 현장을 확인한 실전 전문가의 안목을 배울 수 있다. 똘똘한 상가는 매달 안정적으로 월세 수입을 안겨줄 뿐 아니라 시간이 지나면 시세 차익까지 얻을 수 있지만, 임대가 되지 않는 상가를 잘못 사면 잠 못 드는 나날을 보내게 될 수 있기 때문에 상가에 투자할 때는 공부와 현장에 대한 이해가 필수이다. 저자 김세호 씨는 영산대학교 부동산학 석사, 창신대학교 부동산학 박사과정을 마쳤고 1998년부터 상가의 입지를 분석하였다. 경매활동 강사로도 활동하고 있는 그는 조선일보, 스포츠조선, 한겨레신문, EBS TV 등 다수의 방송 출연 경험이 있다. 매달 수익이 발생하는 상가 투자에 매력을 느낀 그는 초기 투자금을 줄이기 위해 상가를 매입하여 직접 장사를 하기로 한다. 적은 돈으로 몇 달 동안 상가를 찾아 헤맸고 결국 2년 동안 미분양이던 상가를 반값도 안 되는 1억 원 대 가격으로 사들여 개인 편의점을 운영한 게 첫 투자였다고 한다. 저자는 편의점 매출을 위해 전단지를 돌리고 할인행사도 하고 길거리에서 인형 탈을 쓰고 춤을 추기도 할 정도로 정성을 쏟았는데 훗날 이 상가의 가치는 7배 넘게 상승했다. 본 책은 저자가 전국 상권을 구석구석까지 발로 뛰며 쌓은 노하우와 실전 사례가 담긴 지침서로서 돈이 되는 상가를 고르는 현명한 길잡이가 되어줄 것이다.
돈이 되는 상가를 고르는 체크리스트
돈이 되는 상가를 고르기 위해서는 반드시 살펴봐야 할 5가지 체크리스트가 있다. 첫째, 상권 형성 여부 및 상권 확장성 여부를 살펴봐야 한다. 특히 구분상가는 상권에 매우 민감할 수밖에 없기 때문에 현재 상권이 잘 형성되어 있는지, 향후 상권이 확장될 여지가 있는지에 따라 투자 성패가 좌우된다. 둘째, 주요 고객층을 파악해야 한다. 예를 들어 상권이 입시학원가를 중심으로 형성되었다면 주 고객층은 10대 청소년일 것이고, 고시학원을 중심으로 형성되었다면 주 고객층은 20대 청년이 된다. 직장인이 붐비는 오피스가를 중심으로 상권이 형성되었다면 주 고객층은 30~40대가 된다. 생각하고 있는 업종이 주 고객층을 대상으로 할 수 있는 것인지 알아야 한다. 셋째, 개별 입지조건을 따져봐야 한다. 동일한 상권 내에서도 상가 위치에 따라 상권의 범위가 달라질 수 있다. 일반적으로 코너 상가, 대로변 상가, 전면 노출 상가, 지하철역 근접 상가 등의 선호도가 높다. 넷째, 임대수요가 풍부한지 따져봐야 한다. 상가에 투자하는 가장 큰 이유는 임대료라는 현금을 받기 위해서이므로 임대료가 지속적으로 나오는 곳인지가 관건이다. 기존 임차인이 나간 후 새 임차인이 들어오지 않으면 공실 기간에 따라 수익률이 저하된다. 마지막으로 적정 임대료를 알아봐야 한다. 매도인이 제시한 임대료가 적정한지 분석하지 않고 높은 임대료에 현혹되어 계약을 서두른다면 가짜 임차인으로 인해 낭패를 볼 수 있다. 주변 3~4곳 이상의 중개업소를 방문해 현재 임차인이 나간 후에도 같은 임대조건으로 새 임차인을 구할 수 있는지 알아봐야 한다.
상가 구입 전에 꼭 확인할 내용
상가를 구입하기 전에는 반드시 6가지를 확인해야 한다. 첫째는 숫자 분석인데 다른 거래 사례와 평 단가, 수익률, 임대료, 공실률, 권리금, 관리비 등 수치 정보를 확인하는 것이다. 둘째, 임차인의 매출 및 비용 추정, 임차인의 영업 시작일, 임차인의 경쟁 가게 현황 등 임차인 정보를 분석해야 한다. 셋째는 상권 분석으로 상가 전체 면적과 인근 아파트 단지 또는 오피스 면적을 비교해 보고, 유동 인구 및 동선, 과거 상권과의 변화를 비교해봐야 한다. 넷째는 상가 내 동선, 전면 길이, 간판 위치, 가로수, 준공 연도, 면적 및 전용률, 기둥 유무, 천장 높이, 주차 현황 등 실제 상가 내부의 물리적인 상태를 분석하는 것이다. 다섯 번째로 지하철이나 버스정류장까지의 거리, 도로 폭 등 주변 현황을 분석한다. 마지막으로 호재와 악재, 위반시설물, 혐오시설 등이 인근에 있는지 확인한다. 이와 같은 내용을 바탕으로, 그 지역 상권을 임장할 때는 분석은 물론이고 전체 상권이 살아 있는지, 프랜차이즈 업종인지 등도 확인해야 한다. 또, 현재 상가의 관리비는 얼마인지 공실일 때 이자비용과 관리비는 어느 정도나 될 지도 미리 파악해야 한다. 이때 해당 건물의 공실과 주변 공실률을 알아봐야 하는데 주변 공실률이 낮다면 현 임차인과 재계약할 확률이 높아지기 때문이다. 거래하기 전에 최소 세 곳 이상의 중개업소에서 보증금과 임대료를 알아보고 내부 인테리어 수준이 어느 정도인지, 상가 내 업종제한이 있는지 확인하는 것이 좋다. 특히 노래방, PC방, 유흥주점, 모텔 등 특정업종을 인수할 때는 양도가능 여부를 미리 확인해야 한다. 이렇게까지 알아봐야 하는 생각이 드는 사람도 있겠지만 수천만 원에서 수억 원 들여 상가에 투자해 놓고 마음에 안 든다고 무를 수도 없으니 구입 전에 꼼꼼히 확인하기를 추천한다.
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