<그래서 지금 사야 하나요>는 예측할 수 없는 특이점에 직면한 부동산 시장에서 서울시 25개 구와 수도권 지역의 지역별 특징, 주택 가격 상승 요인 및 하락 요인, 향후 집값 전망 등을 분석하고, 초보자가 부동산 투자 시 고려해야 할 사항을 안내한다.
한국 부동산 시장의 특이점과 베스트셀러 저자의 생각
오늘날 한국에서 부동산에 접근하기는 쉬운 편이다. 포털 사이트와 앱을 통해 시세를 매일 확인할 수 있고 아파트에 걸린 현수막이나 커뮤니티에서 호재나 공사 내역 등을 확인할 수 있다. 저자는 2022년까지 부동산 시장에 정부 규제와 시장 수요가 뒤엉켜 예측할 수 없는 특이점이 올 것이라고 했는데, 시장의 과도한 유동성과 전쟁으로 인한 인플레이션, 이를 잡기 위한 금리 고공 행진 등으로 기존의 대출 제한, 세금 강화 등의 규제를 단기간에 해제해야 했을 만큼 경제 상황이 달라졌다. 국내 산업이나 취업 전선에도 이상이 생길 만큼 저자의 예상을 상회하는 변수로, 거래 절벽이 이어지며 예측이 어려운 특이점이 오고 만 것이다. 서울과 지방의 양극화, 같은 서울에서도 극심한 차이가 벌어지기 시작한 부동산 시장에서 우리는 어떤 선택을 해야 할까. 저자인 우용표 씨는 종합자산관리사(IFP)와 공인중개사 자격을 취득하였으며 <월급쟁이 재테크 상식사전>을 40만 부 판매하고 <경제상식사전>, <돈의 습관> 등을 저술한 베스트셀러이다. 건국대 부동산대학원에서 부동산을 공부한 뒤 한강부동산경제연구소를 운영하며 부동산 관련 기업체 강의 및 개인투자자문 활동을 활발히 이어가고 있다. 그는 주식은 상세한 분석과 승부사 기질 등이 필요하고 각종 국제 정세까지 살펴야 하는 반면, 교통이나 개발 호재 등만 파악한다면 똑똑하지 않아도 부동산 투자는 성공할 수 있다고 말한다. 재건축을 추진해서 값이 떨어진 사례가 없고 아파트는 언제나 비쌌다는 것을 근거로 든다. 국내 인구가 줄어드는 것은 2029년부터인데 그때도 외국인 노동자의 유입은 계속되므로 인구가 준다고 보기는 어렵다. 좋다 싶으면 과감하게 접근하여 부동산 특이점에 대비하자.
지역, 학군, 전세가 등 부동산 투자 시 고려해야 할 사항
초보자가 아파트에 투자할 때 지역 차이, 학군, 전세가 등 알아두면 좋을 내용을 몇 가지 소개한다. 인구가 줄어도 사람들이 살고 싶어 하는 곳에 집을 마련하는 것은 어렵다. 누구나 원할만큼 수요가 많으면 경쟁률을 높이고 가격을 유지해 주기 때문이다. 반면 특정 지역에 주택 공급을 늘리는 데는 한계가 있다. 서울이 아닌 서울 인근에 17만 3,000호를 짓겠다는 3기 신도시 발표를 통해 서울게 추가로 주택을 고급하기 어렵다는 인식만 강해진 것이다. 부동산 가격이 오르는 것은 부동산의 가치가 오르기 때문이 아니라 화폐 가치가 점점 떨어지기 때문이다. 강남 아파트가 평당 1억 원을 달성하고 6대 광역시 부동산의 중위 가격 또한 한동안 가파른 상승세를 보였으나 현재는 지역에 따라 미분양으로 애를 먹고 있는 등 상황은 언제든 달라질 수 있으므로 관심 가는 지역이 있다면 꾸준히 추이를 지켜봐야 한다. 또, 저자는 절대 가격이 떨어지지 않을 지역으로 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동을 꼽는다. 서울에서 사교육이 가장 발달한 학군지이기 때문이다. 전세 가격도 잘 살펴봐야 하는데 전세 가격은 오롯이 실거주 가치를 반영하며 앞으로의 개발 호재 등과는 관련이 없어 주택의 현재 가치를 객관적으로 보여주기 때문이다. 즉 전세 가격에 미래의 기대감을 더하면 주택의 가격을 가늠해 볼 수 있는 지표로 삼을 수 있다. 여담으로 가성비와 가심비의 선호 때문인지 근로소득의 차이 탓인지 스타벅스 많은 동네의 집값이 비싸고, 무한리필 가게가 많은 동네의 집값이 저렴한 편이라고 한다.
통계 자료로 살펴본 서울시 25개 구 및 수도권 지역의 특징과 전망
국세청에서 발표하는 통계 자료 중에 매년 직장인들의 연말정산 결과를 종합하여 산출하는 내역이 있는데, 자치구별로 거주하는 직장인과 일자리의 수, 소득 등을 확인할 수 있다. 저자는 해당 지역이 직주근접에 적합하여 매력도가 높은지, 배드타운인지, 소득이 어느 정도인지에 따라 서울시 25개 구의 매력도 및 주요 수도권 지역(과천, 분당, 일산)의 기본 특성과 가격 상승 요인, 하락요인, 향후 집값 전망 등을 제시하고 행정/법정동별 특징, 아파트 매매가 추이, 개발 호재, 규제, 주목할 만한 단지 등을 분석하였다. 시중에 나온 많은 부동산 관련 책 중에서도 서울시 25개 구를 빠짐없이 열거한 책은 적은데 저자가 얼마나 발품을 팔아 지역을 분석했는지 알 수 있다. 그는 강남구는 오늘 사는 것이 가장 싸며 용산구는 대형 개발 호재가 많아 강남 수준에 근접할 수 있고, 양천구는 재건축 기대감이 지속적으로 반영되는 지역, 강서구는 마곡지구 입주라는 지역 최대 호재가 작용할 것이라고 내다본다. 마지막으로 집을 꼭 사야 한다고 말하는 대신 내 집 마련이나 노후 준비보다 현재 삶의 질을 높여줄 수 있는 취미생활과 자기계발에 아낌없이 돈을 쓰는 욜로족을 응원한다. 반면, 집을 마련하면 주택 가격이 오르는 만큼 자산이 상승하지만 집을 팔기 전까지 미실현 이익이고 자산 효과 때문에 씀씀이만 커질 수 있다. 노후에는 꾸준히 일하기 힘든데, 노후를 위해 부동산을 구입해서 시세차익과 임대소득을 얻을지, 집을 사지 않고 연금에 가입할 것인지 저자는 언제 어느 지역을 살지 말지 결정하는 대신 두 가지 선택지를 제시하며 책을 마무리한다.
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