<경매의 신>은 경매 컨설턴트인 저자가 소액부터 100억대까지 다양한 투자 사례를 통해 익힌 경매 노하우를 이용해서 경매 투자 방법을 안내한다. 그는 기초적인 권리분석을 익히고 전국의 지역별 특징을 배우면 나에게 맞는 물건을 찾아 성과를 올릴 수 있다고 이야기한다.
소액부터 100억대까지 컨설팅한 경매 전문가의 실전 경험과 노하우
부동산 거래 절벽이 도래하면서 많은 투자자들이 지금이 경매하기 좋은 때라고 말한다. 평소라면 경매 시장에 나오지 않았을 우량 물건이 급격하게 오른 금리를 감당하지 못하고 쏟아져 나오고 있으며, 감정가보다 높은 낙찰가를 써도 패찰하던 몇 년 전과는 분위기가 제법 달라졌기 때문이다. 이 책의 저자는 우리옥션의 CEO이자 경매전문컨설턴트이다. <조선일보>, <중앙일보>, <동아일보>, <경향신문>, 매일경제 잡지 <luxmen>의 칼럼니스트와 경매 강사로도 활동하고 있으며, 경매 웹툰 <경매의 한 수>를 연재하고 SBS CNBC 생방송 라이브머니에 고정출연했을 뿐 아니라 <월세의 신>, <부동산의 신>을 저술하며 작가로도 활약하고 있다. 유치권, 법정지상권, 선순위임차인, 분묘기지권 등의 특수권리를 무너뜨리고 고수익을 창출하는 등 수백 건의 컨설팅 경험을 통해 소액부터 100억 대의 대형 물건에 대한 분석과 생생한 명도에 관한 이야기를 책에 담아냈다. 많은 경매서적이나 강사들이 홍보하듯 손쉽게 반값경매로 낙찰받기는 어렵지만 공부를 게을리하지 않는다면 원하는 물건을 제값보다 저렴하게 매입할 수 있는 수단인 것은 틀림없다. 법리해석을 다루는 경매 법률 서적보다는 다양한 투자 사례를 통해 물건을 보는 안목을 기르는 관점에서 접근한다면 법원 경매에 대한 큰 그림을 그리고 나에게 맞는 물건을 찾아 집중적으로 공부할 수 있도록 방향을 정할 수 있을 것이다.
전국 7개 지역별 특징 및 공략법
지역별로 부동산 시장의 사이클이 다르다보니 저자 또한 전국의 지역별 공략법을 서울, 대구, 경북, 인천, 강원, 경기, 제주 7 지역으로 나누어 설명하였다. 서울은 원래 부동산 평균 수익률이 3~4%를 넘지 못했던 지역으로 큰 욕심을 부리기보다는 저렴하게 낙찰받아 안전마진을 확보한다는 개념으로 접근하라고 권한다. 대구 아파트는 최근 미분양이 도드라질 만큼 공급이 많기 때문에 현실적으로 경매 낙찰자들이 많이 시도하는 단타를 실현하기는 어렵다. 실거주목적으로 접근하거나 내가 원하는 수익범위에 다다를 때까지 오랜 시간 보유할 수 있는 장기 투자의 마음가짐이 있어야 한다. 일반매매보다는 임대수익률이 좋지만 타 지역보다 경매의 장점을 활용하기는 어렵다. 경북은 15세대 가량으로 이루어진 다가구 건물을 노려서 임대수익률 20%를 목표로 삼으면 좋다. 인천은 영종지구와 청라지구에서 유찰이 거듭되어 반값 물건이 많이 보인다. 장기적으로 수익가치가 큰 지역이다. 강원은 예나 지금이나 금액이 낮으면서 미래가치가 충분한 임야나 토지가 많다. 소액투자자라면 철도가 지나는 땅을 시세보다 60% 이상 저렴하게 낙찰받아 창고 등으로 임대하면서 임대수익을 실현하거나, 임야를 낙찰받아 조경사업을 하며 미래 개발계획을 기다리는 것도 좋은 방법이다. 토지에 관심이 없더라도 펜션사업을 하고자 하는 투자자들이 눈여겨볼만한 물건이 많은 지역이다. 경기도는 토지, 오피스텔, 아파트, 상가, 숙박시설 등 다양한 물건이 가장 많이 나온다. 서울보다 경쟁률이 낮고 인천보다 가치가 높아 초보가 도전하기 좋은 지역이다. 마지막으로 제주는 여러 번 유찰된 단독주택 물건을 아름다운 펜션으로 탈바꿈하는 순간 가치를 크게 높일 수 있으니, 해당 지역에 맞는 전략으로 접근해 보기를 권한다.
경매 투자 초보자를 위한 권리분석 기초: 말소기준권리와 임차인보증금 권리
많은 사람이 경매의 진입장벽이 높다고 생각하는 것은 권리분석을 어려워하기 때문이다. 그러나 권리분석은 물건 유형에 따라 아주 단순하고 기초적인 것부터 복잡하고 어려운 것까지 다양하므로 자신이 공부한 내용에 맞는 물건을 고르면 된다. 경매는 법원에서 주관하는만큼 관련 서류가 투명하게 공개되니 많은 정보를 수집할 수 있다. 초보 투자자는 말소기준권리와 임차인보증금 권리 2가지만 알아도 기본 공부는 한 셈이다. 말소기준권리란 근저당, 저당권, 압류(가압류), 담보가등기, 경매개시결정등기를 말하며 이중 날짜가 가장 빠른 순위에 있는 권리를 말소기준권리 삼아 그보다 늦게 기입된 권리는 원칙적으로 소멸되고 낙찰자가 채무를 인수하지 않게 되는 것이다. 임차인보증금 궈리는 주택임대차 보호법상의 임차인 보증금 인수 및 소멸에 대한 내용이다. 인수는 말소기준권리보다 앞선 날짜로 주민등록 이전(전입신고)+주택인도(점유)를 갖춘 것, 소멸은 말소기준권리보다 늦은 날짜로 주민등록 이전(전입신고)+주택인도(점유)를 갖춘 것이다. 이 정도만 알아두고 말소기준권리보다 앞서는 권리가 있거나, 말소기준권리보다 앞서는 선순위임차인이 존재하거나 헷갈린다면 그때 전문가에게 자문을 구해 익히는 것이 실전 투자자로서 현명하다. 전문가처럼 공부를 마치고 나서 경매투자를 하는 것이 아니라 전문가가 되어가며 투자를 하는 것이 옳다는 뜻이다. 어렵게 생각하지 말고 바로 실천할 수 있는 지식부터 공부한다면 좋은 물건을 발견했을 때 잡을 기회가 있을 것이다.
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